Divorcer quand on a un bien immobilier

Peut-on divorcer sans vendre son bien immobilier ?

S'il s'agit d'un bien immobilier propre à un époux, il n’est en principe pas concerné par le partage du divorce, sauf s’il constitue le domicile familial. Dans ce cas, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l’autre époux, même si celui-ci n’en est pas propriétaire.

Si le bien est commun (régime de communauté) ou indivis, il convient d’organiser son sort dans le cadre du divorce :

• Soit la vente du bien et le partage du prix entre les époux ;
• Soit l’attribution du bien à l’un des époux moyennant le versement d’une soulte à l’autre ;
• Soit le maintien temporaire en indivision.

En cas d’attribution à l’un des époux, un notaire doit établir un état liquidatif déterminant les droits de chacun. Dans un divorce par consentement mutuel, cet acte notarié est signé avant le dépôt de la convention chez le notaire.

Il est également possible de conserver le bien en indivision par la signature d’une convention d’indivision, acte notarié organisant la gestion du bien pour une durée déterminée.

Dans un régime de séparation de biens, si le logement est détenu en indivision, un époux peut racheter la part de l’autre par acte notarié (licitation). Cette opération peut intervenir indépendamment de la procédure de divorce.

Il n’existe pas d’obligation systématique de vendre pour divorcer. Cependant, lorsque ni la vente ni le rachat ne sont possibles (refus bancaire, désaccord sur la valeur du bien), la vente peut devenir nécessaire.

Sur le plan fiscal, le partage d’un bien immobilier après divorce est soumis au droit de partage, actuellement fixé à 1,10 % de l’actif net partagé (taux en vigueur depuis 2022). Une analyse préalable avec un notaire permet d’anticiper le coût global de l’opération.

Peut-on divorcer sans vendre son bien immobilier dans les procédures contentieuses ?

Dans les procédures autres que le divorce par consentement mutuel, le juge du divorce n’est pas le juge de la liquidation définitive des biens.

Le divorce peut donc être prononcé sans que le bien immobilier soit vendu ou partagé.

Si le bien constitue le logement familial, le juge attribue sa jouissance à l’un des époux à titre provisoire (gratuite ou moyennant indemnité d’occupation).

Il arrive qu’un époux demeure dans le logement pendant toute la durée de la procédure, y compris en cas d’appel.

Une fois le divorce prononcé, le jugement ordonne l’ouverture des opérations de liquidation et partage. Cette liquidation n’est pas automatique :

• Soit les époux parviennent à un accord amiable devant notaire ;
• Soit un désaccord persiste et il faut saisir le Tribunal judiciaire pour trancher les difficultés de liquidation.

En cas de blocage durable (refus de vente, désaccord sur l’évaluation, maintien abusif dans les lieux), la procédure peut aboutir à une vente judiciaire du bien aux enchères.

Il est fréquent que, même dans une procédure contentieuse, les époux trouvent un accord sur la vente du bien en cours de procédure, indépendamment de leurs désaccords sur d’autres points comme la pension ou la prestation compensatoire.

Une analyse stratégique en amont permet souvent d’éviter un contentieux long et coûteux.

Transcription du divorce

Procédure à suivre pour une séparation des corps